原状回復は借りた当時に戻すことではありません｜経過年数で負担は下がります

暮らし役立ち情報
2026.09.19

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結論：「借りた当時の状態に戻す」ではありません

国土交通省のガイドラインは、原状回復をこう定義しています。

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義して、その考え方に沿って基準を策定した。

前提として、こう書かれています。

建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること、また、物件が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていたとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方である

普通に住んでいて生じた傷みは、そのまま返せばよいということです。

1. このガイドラインの位置づけ

最初に確認しておくべき点です。

本ガイドラインについては、賃貸住宅標準契約書（中略）と同様、その使用を強制するものではなく、原状回復の内容、方法等については、最終的には契約内容、物件の使用の状況等によって、個別に判断、決定されるべきものであると考えられる。

法律ではありません。トラブルの未然防止の観点から、妥当と考えられる一般的な基準としてまとめられたものです。

なお、このガイドラインは平成23年8月の再改訂版です。もとは平成10年3月に公表され、平成16年に改訂されています。

2. 経過年数で負担が下がります

ガイドラインの3つのポイントのうち、3つ目です。

賃借人の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、同じ損耗等であっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用した。

理由も説明されています。

経年変化・通常損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているところで、賃借人が明け渡し時に負担すべき費用にならないはずである。したがって、このような分まで賃借人が明け渡しに際して負担しなければならないとすると、経年変化・通常損耗の分が賃貸借契約期間中と明け渡し時とで二重に評価されることになるため、賃貸人と賃借人間の費用負担の配分について合理性を欠くことになる。

家賃に含まれているものを、退去時にもう一度払うのはおかしいという整理です。

公平性の観点からも説明されています。

実質的にも、賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、後者の場合は前者の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担が同じであるというのでは賃借人相互の公平をも欠くことになる。

減価の考え方は、法人税法および法人税法施行令における減価償却資産の考え方を採用しているとされています。

3. 特約には3つの要件があります

「ハウスクリーニング代は借主負担」といった特約についてです。まず、特約自体は可能とされています。

賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。

ただし、条件があります。

【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

3つすべてが必要です。契約書に小さく書いてあるだけでは、②③が満たされない可能性があります。

4. 最高裁の判断

ガイドラインは最高裁判例を引用しています。

建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要である

「具体的に明記」または「口頭で説明し、明確に認識」が求められています。

なぜそうなるかの理由も示されています。

通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。

5. 消費者契約法も関係します

消費者契約法では、その第9条1項1号で「当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額の予定」等について、「平均的な損害の額を超えるもの」はその超える部分で無効であること、同法10条で（中略）「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする」と規定されている。

特約が常に有効とは限らない、ということです。

6. 契約のときに確認すること

ガイドラインは、退去時ではなく契約時の問題として捉えるべきだとしています。

原状回復にかかる費用は、入居当初には発生しないものの、いずれ賃借人が一定に負担する可能性のあるものであり、賃料や敷金などと同様にその内容、金額等の条件によっては、賃貸借契約締結の重要な判断材料となる可能性がある。

そのうえで、

賃貸人・賃借人の修繕負担、賃借人の負担範囲、原状回復工事施工目安単価などを明記している原状回復条件を契約書に添付し、賃貸人と賃借人の双方が原状回復条件についてあらかじめ合意しておくことが重要である。

単価まで明示しておくことが勧められています。

金銭の支出を伴う義務負担の特約である以上、（中略）将来賃借人が負担することになるであろう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止のうえで欠かせないものであると考えられる。

7. 重要事項説明に含まれます

宅地建物取引業者が賃貸借を媒介・代理をするとき、当該業者は、重要事項説明における「解約時の敷金等の精算に関する事項」には、原状回復にかかる事項が含まれるものであることを認識しておく必要がある。

契約前の説明で聞ける、ということです。

8. 店舗を借りる場合

このガイドラインは民間賃貸住宅を対象としたものです。事業用の物件（店舗・事務所）にそのまま当てはまるかについて、当サイトでは確認していません。

一般に事業用物件は住宅と扱いが異なるとされますが、推測では書きません。店舗の賃貸借については、契約書と宅地建物取引業者にご確認ください。

9. 確認する順番

  1. 契約書に原状回復の条件が添付されているか
  2. 特約があるなら、範囲が具体的に明記されているか
  3. 単価が示されているか
  4. 入居時に既にある傷を記録しておく（写真と日付）
  5. 退去時、請求の内訳が経過年数を考慮しているか

当サイトでは、個別の請求が妥当かどうかを判断できません。トラブルになった場合は、消費生活センターまたは弁護士等にご相談ください。

10. 負担するのは「BとA（＋B）」だけです

ガイドラインは「通常の使用」の一般的定義が困難であるため、損耗・毀損の事例を4つに区分し、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしています。

区分 内容 原状回復義務
Ａ 賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの なし
Ｂ 賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの） あり
Ａ（＋Ｂ） 基本的にはＡだが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの あり
Ａ（＋Ｇ） 基本的にはＡだが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの なし
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より

請求の内訳を見るときは、まずその項目がどの区分に当たるのかを考えることになります。

11. 残存価値は1円まで下がり、入居年数で代替します

経過年数による減価割合について、従来は償却年数経過後の残存価値を10％として負担を決めていました。しかし平成19年の税制改正で残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえ、扱いが変わっています。

例えば、カーペットの場合、償却年数は、6年で残存価値1円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により賃借人の負担を決定する。よって、年数が経つほど賃借人の負担割合は減少することとなる。

ただし実務では、設備ごとの補修・交換の履歴を貸主や管理業者が完全に把握しているケースは少なく、入居時に経過年数を示されても賃借人には確認できません。そこでガイドラインは、経過年数のグラフを入居年数で代替する方式を採用しています。

入居時点の状態でグラフの出発点をどこにするかは、契約当事者が確認のうえ、予め協議して決定することが適当である。

入居直前に設備等の交換を行った場合は出発点が価値100％、そうでない場合は建築後経過年数や個々の損耗等を勘案して1円を下限にグラフを決めます。入居時に設備の状態を確認して協議しておくことが前提になっている、ということです。

なお、経過年数を超えた設備等であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っています。ガイドラインは、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては賃借人の負担となることがある、と例示しています。

12. クロスは「一面分」、経過年数を考慮しないものもあります

壁のクロスに傷をつけた場合、部屋全体の張替えを請求されることがあります。ガイドラインの考え方はこうです。

部屋全体のクロスの色・模様を一致させるのは賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きく、いわゆるグレードアップに相当する部分が含まれます。したがって部屋全体の張替えを賃借人の義務とすると、原状回復以上の利益を賃貸人が得ることになり妥当ではありません。一方、毀損部分のみの張替えでは明確に判別できる状態になり、建物価値の減少を復旧できていないとも考えられます。

したがって、クロス張替えの場合、毀損箇所を含む一面分の張替費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられる

原状回復の施工単位は、可能な限り毀損部分に限定し、補修工事が可能な最低限度の施工単位を基本とするとされています。

また、すべてに経過年数が効くわけではありません。次の2つは経過年数（入居年数）を考慮しない扱いです。

対象 理由
フローリング等の部分補修 部分補修をしてもフローリング全体としての価値が高まったと評価できるものではない（つぎはぎの状態になる）ため。なお、全体を張り替えた場合は経過年数を考慮するのが適当とされています
襖紙や障子紙、畳表 消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方になじまない
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）第1章より

FAQ

借りた当時の状態に戻す必要がありますか。

ガイドラインは「賃借人が借りた当時の状態に戻すものではない」と明確にしています。

日焼けした畳や壁紙も負担しますか。

「社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態」であれば「そのまま賃貸人に返還すれば良い」とされています。

長く住んだほうが負担は増えますか。

逆です。「経過年数に応じて負担を軽減する」考え方が採用されています。

契約書に書いてある特約は絶対ですか。

3つの要件（客観的・合理的理由／賃借人の認識／義務負担の意思表示）を満たす必要があり、満たさない場合は「効力を争われる」とされています。

このガイドラインに強制力はありますか。

「その使用を強制するものではなく」「最終的には契約内容、物件の使用の状況等によって、個別に判断、決定されるべきもの」とされています。

参照した一次情報

  • 国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第1章（平成23年8月） mlit.go.jp（PDF）／ダウンロードページ
    2026年9月19日確認。ガイドラインの位置づけ（使用を強制するものではない旨）、原状回復の定義と「借りた当時の状態に戻すものではない」旨、建物価値が時間の経過により減少する旨、経過年数を考慮して負担を軽減する考え方とその理由（二重評価・賃借人相互の公平）、法人税法等の減価償却資産の考え方の採用、賃借人に特別の負担を課す特約の3要件、最高裁判例の引用、消費者契約法第9条1項1号および第10条、契約時の条件開示と単価の明示、重要事項説明に原状回復が含まれる旨に関する引用はこのガイドラインに基づきます。本ガイドラインは民間賃貸住宅を対象としたもので、事業用物件への適用は確認していません。具体的な負担割合の表や耐用年数の一覧は本記事では扱っていません。

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